Долевое строительство в Беларуси. Мнение эксперта.

ЗАПУЗЫРИЛАСЬ НЕДВИЖИМОСТЬ.
Беларусь на своей шкуре испытывает законы экономики.

Ярослав-РоманчукБелорусы упорно не хотят изучать и подчиняться экономическим законам. Поэтому они регулярно становятся жертвами авторов и генераторов инфляции, девальвации и надувания/сдувания разнообразных пузырей. Самолечением занимаются. Обеспечением личной продовольственной безопасности (дачно-огородное производство и переработка) увлечены. Самообразование всё чаще вытесняет теряющую релевантность школы и университеты. Самозанятость давно вошла в привычку выживания. А вот относиться к экономике, как к науке, понимать и подчиняться её законам беларусы никак не хотят. Впрочем, это не только наша национальная особенность.

Самая опасная болезнь на Земле.

Экономическим невежеством болеет 3/4 населения Земли. Распорядители и потребители чужого (политики, чиновники и бенефициары госпрограмм) сумели вложить на подкорку легковерным людям несколько особо опасных видов лжи:
1) законы экономики относительны;
2) государство создаёт богатство;
3) чиновники заботятся о благополучии общества;
4) без государственного планирования коммерческой деятельности не добиться быстрого экономического развития и роста;
5) инвестиционные и производственные ошибки и убытки от них – это не беда для карма- на обыкновенного человека, а объективные издержки общества.
Правда, этого самого «общества», которое бы платило из своего кармана за зарытые по уши в долги «Гомсельмаш», Барановичское ПХБО или Брестский ковровый завод никто не видел. Связать многомиллиардные убытки, неликвиды госпредприятий с крайне неблагополучными цифрами по инфляции, курсу Br-рубля и доходами может далеко не каждый. Распорядители чужого вбили людям в голову, что знание экономической науки, как во времена Христа чтение, является прерогативой узкой группы обременённых властью чиновников и жрецов-идеологов. Когда люди сами обманываться рады, экономическая наука бессильна. Зато шарлатаны и экономические напёрсточники в шоколаде.

Зачарованы, околдованы, метром квадратным помечены.

Белорусы, как и жители десятков других стран мира, были зачарованы коммерческим понятием «недвижимость». Мол, она никогда не дешевеет, не исчезает и является надежным источником вложения сбережений.Многие начали рассматривать жильё, офисы и торговые площади, как своеобразный страховой пенсионный полис. На государство надежды никакой, а вот недвижимость нас не подведёт.

Экзальтированной любовью обыкновенных людей к недвижимости, особенно к жилой, на полную катушку воспользовалось мощное строительное лобби и сторонники «канализации» бюджетных денег в строительство жилья во имя экономического роста. Строительство было объявлено «точкой роста». Жилищная программа консолидировала власть и население – на радость строительным баронам. Они установили такие правила игры, в которых по отдельных операциям, связанным с функционирование рынка строительных услуг, земли и недвижимости, можно было зарабатывать тысячи процентов. Они и зарабатывали. Далеко не все,но когда страна озабочена квадратными метрами так, как будто thereisnotomorrow, втюхивать им товар с тройной накруткой ничего не стоит.

Пузырь на рынке недвижимости Беларуси начал надуваться в самом начале 2000ых. Для него 10-15 лет – это нормальная фаза роста и экспансии. Цены росли, как на дрожжах. Распорядители чужого постарались, чтобы на рынке не было лишних ртов. Земля – в руках чиновников. Они же практически закрыли доступ к строительству иностранцам (исключения – в пользу номенклатурных VIP начальников). Разрешения, лицензии, порядок работы, распределение отягощения, утверждение проектов, согласование с десятками структур и сдача объектов – всё в руках чиновников. Пройти сквозь это сито могут только свои. Своих не может быть много. Значит, предложение качественной недвижимости было ограничено в условиях растущего предложения. Раздуванию пузыря на рынке недвижимости способствовала блокировка развития фондового рынка и приватизации. Недвижимость казалась самой привлекательной формой инвестиции. Наконец, пирамидальные Br-рублёвые депозиты так разогрели аппетиты населения по доходам, что они не считали перегретым рынок недвижимости по $1,5–2 тысячи за 1 м2 жилья.

Бурные 2000-ые стали для белорусских строителей и операторов рынка недвижимости Золотой декадой. Строительная лихорадка поражала всё больше людей. Интеграционный российский грант в 15% ВВП страны на протяжении более 10 лет подлил масла в огонь спроса. Белорусские власти и даже население уверовали, что не за горами зарплата $1000 в месяц и ВВП на душу населения, как в Евросоюзе. На предостережения экономистов строительное и realestateлобби высокомерно замечали: «Не смешите нас своей экономической теорией. Не хотите покупать квадратный метр по $2 тысячи, завтра будет три. Досвидания». Чиновники уверовали в «рыночность» своего Франкенштейна в секторе недвижимости, назвав его для оболванивания населения рынком. Кадастровая стоимость земли по велению чиновников, стала «рыночной ценой», хотя ни с первым, ни со вторым явлением она ничего общего не имеет. Распорядители чужого, как и операторы рынка недвижимости, не слышали о маржиналистской теории стоимости. Они уверовали в марксистско-советскую формулу формирования цены «издержки плюс» и отождествили её с рыночной стоимостью.Они считали, что явление «лопание пузырей на рынке недвижимости», когда цены опускаются в разы, на Беларусь не распространяется. Вот такие мы особые, под защитой нашей мудро управляемой социально экономической модели.

И гаснет свет, и молкнут звуки

Психология толпы, которую заводят VIP начальники большого государства, крайне опасная штука. Люди перестали обращать внимание на адекватность цен, условия кредитования и состояние рынков. Им казалось,что они то ещё успеют вскочить в вагон «купил за два, продал за четыре». Цены на аренду высасывались из пальца, но обязательно в евро. Их уровень достиг таких высот, что в Праге, Вильнюсе и Варшаве можно было снять офис, склад или магазин дешевле. Минск по стоимости жилья стал вторым после Москвы городом на постсоветском пространстве. Наши областные центры в плане недвижимости также равнялись на столицу. Логика финансовой пирамиды вытеснила здравый смысл. Если сегодня купить за $1,5 тысячи 1м2, а через два года он будет$3 тысячи, то, они считали, игра стоит свеч. И вот свечи потухли. Огромный пузырь на рынке недвижимости начал быстро сдуваться. Этого ещё не поняли чиновники. С этим ещё не могут смириться инвесторы и операторы рынка недвижимости. Поэтому, несмотря на очевидные признаки радикального изменения спроса, рецессию и инвестиционный кризис, строительная машина производства всё новых тысяч квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости не только не сбавила обороты в последние два года, но и даже набрала их. «Достроить и потом попытаться как-нибудь продать» вот чем живут инвесторы в недвижимость, веря в скорое окончание кризиса.

Высока вероятность того, что на этот раз проскочить не удастся. Обрушение цен на жилую и коммерческую недвижимость обусловлено логикой бизнес цикла, структурного кризиса и резким сокращением склонности населения и бизнеса к экстравагантному марьяжу с дорогими квадратными метрами. Падение стоимости квадратного метра жилья на $200-250 по сравнению с концом 2014 г. – это только первый этап сдувания пузыря.Снижение цен на 3 – 5% в месяц сначала года – это пока только раскачка. Сегодняшняя цена жилья«эконом класса» в ~$1200 – это ещё попытка девелоперов и инвесторов в жилую недвижимость продать позавчерашний день.При углублении негативных явлений в экономике всё, что дороже $1000, в обозримом будущем,будет считаться жильём класса«престиж» вне зависимости оттого, каковы были издержки на его строительство.

Такова неумолимая логика законов экономики. Распорядители чужого и строительные бароны в очередной раз «развели» народ на бабки. Наиболее предусмотрительные из ни хуже вышли в кэш, вложились в надёжные инструменты в твёрдой валюте и ждут настоящего обвала на рынке недвижимости. Скупив десятки тысяч квадратных метров на дне, они будут кровно заинтересованы созданием в стране полноценной рыночной экономики, потому что только в неё могут прийти настоящие, «живые» деньги, а с ними – рост спроса, соответственно, цен квадратного метра и арендных ставок.

Через это проходили десятки стран мира, богатые и развивающиеся. Беларусь не станетисключением из правила. А вот будут ли распорядители чужого, девелоперы и строительные бароны надувать очередной пузырь, зависит, в том числе, от доверия населения к ним, а также от скорости преодоления экономического невежества.

Автор: Ярослав РОМАНЧУК
Источник:  газета «Союз предпринимателей» №5(81) май 2015.

Опубликовано в Разное

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*